对于近期上海的成交数据，咱们作念过好多解读，比如成交总价、均价还有板块情况等，但有莫得一种可能，还能了解得愈加具体、愈加细节？

机缘恰巧下，我收到了来自某头部中介的 10 月一手数据（数据确凿性已作念严谨核实），大开一看好家伙，整整6318 条成交明细（表头 01 之外），苦衷了全上海通盘板块。

图源：真叫卢俊

颗粒度终点细，包括各式维度，除了每一套房的基本属性外，还有各自的评分等第、销售应收佣金、议价空间、成交周期、带看情况 ……

因为该平台在上海的市集份额终点厚实，数据号称泰斗，是以参考趣味趣味趣味趣味极大，不错说是本年拿到的最宝贝的一份数据。

完好看完之后，我对脚下二手市集有了全新意识。

01

先来看大众最温雅的议价率，指的是房主挂牌后被砍掉的价钱比例大小，也被称为"砍一刀"。

这样多条成交数据的挂牌价加起来一共 281.11 亿，而最终成交价钱惟有 261.19 亿，算起来平均议价率为 7%，略低于市集无边合计的 8%。

分环线看，内环内房源因为价钱高，议价率是全市最高的。

图源：真叫卢俊

分价钱看，2000 万以上的豪宅议价率最高，总价越高越禁不住砍价，主要因为该平台的豪宅成交量较小，被个别的 5000 万 + 的别墅所影响，还在"挤泡沫"的阶段。

比如成交的 5 套翠湖全国，总价从 1800 万到 4080 万，平均议价率惟有 6% 傍边，反而远低于均值。

500 到 800 万的议价率最低，亦然由刚需走向刚改的一个分水岭。

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分区域看，浦东和杨浦两个区的议价率遥遥当先，奉贤的却是全市最低。

图源：真叫卢俊

尽管全市成交无边王人有砍价，但不测的是，还有 1% 比例的房源作念到了不折价致使加价成交。

我拉出了两方面顶点的个例：

图源：真叫卢俊

砍得最多的是一套莘庄的大面积，成交周期接近 10 个月，临了仅以 1.6w/m² 的单价成交，议价幅度近 60%，比腰斩还要夸张。

排在第二和第三的两套则是快速成交，房主径直一把"屠龙刀"，把所在小区的成交单价干回了 10 年前。

而涨的最多的是青浦赵巷板块的这套，成交周期更长，足足有 14 个多月。

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据往复记载披露，房主是在 2021 年 1 月以 229 万购入此房，随后在 2023 年 8 月以 298 万价钱挂牌。

436 天里不急着卖，前后调了 4 次价，最终在 10 月得胜以 360 万卖出，不到 3 年的时刻里，卖出比买入价多了 131 万，涨幅高达 57%。

另外两套也略有 6% 傍边的涨幅，可能是房主将新政优惠的税费加了进来。

02

看收场议价率，再来望望成交周期。

固然当今市集上捡漏的契机多了，但卖房照旧有一定的难度，6000 多条成交数据，算下来平均的成交周期达到了 129 天，也即是平均 4 个月傍边的时刻成交一套屋子。

分环线看，外环外成交最久，内中环和中外环成交较快。

图源：真叫卢俊

分价钱段看，800 到 1000 万总价的刚改价位段，由于稀缺性，平均成交周期最短。

第二短的是 300 万以下的廉价房源，一来是房源的聘请多，二来买家也好砍价。

而 1000 万以上房源的成交周期基本王人在 140 天以上。

图源：真叫卢俊

分区域看，有 8 个区的成交周期高于全市 129 天的均值，其中五大新城占了 3 个，再加上金山和崇明。

黄浦和长宁主要由于价钱偏高，浦东则是因为区域太大，被一些想法欠安的板块给拖了后腿。

如陆家嘴板块的平均成交周期长达 210 天，世博滨江和唐镇也辨别要 186 和 175 天。

不外也有个别板块去化较快，像周浦仅需 95 天。

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而徐汇区的想法更为出色，不管是热点的徐家汇、滨江、漕河泾，照旧田林、长桥等刚改板块，成交的速率王人不低。

一样来看顶点个例，有 13 套房源的成交周期在 1000 天以上，其中 7 套在五大新城，4 套在浦东新区，最长的更是达到了 2059 天，从 2019 年 2 月就开动挂牌，来自松江泗泾的绿地小 9 窝楼盘。

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还有 5 套的成交周期是 0 天，今日挂牌出来，随着就坐窝卖了出去。

不难发现佘北家园和联乾小区的这两套价钱极低，成交单价只消约 2 万 /m²，而上海大花坛和新浦江城这两套，成交单价亦然这三四年内的最低，终点有性价比。

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此外，还有 240 套的成交周期在 3 天内，530 套的成交周期在 7 天内，1663 套的成交周期在一个月内，占比在 26% 傍边。

议价率和成交周期也存在一定的正连续性，肤浅来说，挂牌时刻越长的屋子议价率越高，也适宜平淡默契。

03

说收场议价率和成交周期，再来看最近大众王人在吐槽的中介费。

契税、升值税双降之后，佣金无疑就成了二手房往复中最大的一笔开支。在上海，大多数中介佣金收 1.5 到 2 个点，领域较大的中介收 3 个点，由买家交 2%、卖家交 1%，也有的卖家会条款买家承担通盘税费。

一直以来，佣金王人是各大中介的十足玄妙，此次关联词困丢丑到内幕，10 月 6000 多套房源的总佣金一共 7.58 亿，平均每套房的佣金约 12 万元，肃穆开单的中介共 4767 东谈主，平均每个中介得到的佣金为 16 万元。

听起来如实不是一个少许目。

图源：真叫卢俊

那么，最多的一笔佣金到底拿了些许钱呢？

谜底是 234 万，来自浦东的别墅御翠园，面积达 491m²，成交总价为 7800 万，比起挂牌价径直砍了 1200 万，中介费收取仍然是按照递次的 3%，更强横的是成交周期还惟有 17 天，也即是泰半个月的时刻，肃穆这套别墅的销售就收了 200 多万的中介费，尽管还要多方分红，但他拿得手的也不会低到那里去。

各大"销冠"的功绩也不差，10 月一共有 3 个东谈主各卖出了 9 套，主要肃穆外环外刚需板块，各自的佣金收入从 51 万到 104 万不等。

还有 1 个销售专注静安大宁刚改板块，卖出的 8 套也收到了 110 万的佣金；还有 7 个东谈主卖出了 6 套，17 个东谈主卖出了 5 套，王人得回了精巧的佣金收入。

但并不是每个销售王人能赚这样多，还有 10 套房的佣金不到 1 万元，最低的一套成交总价就 20 万，佣金惟有 2000 块。

况兼数据展示的还仅仅有开单的销售情况，该平台在通盘这个词上海的职工数在 3w 东谈主傍边，新政助推下的"银十"，开单销售数也才不到 5000 东谈主，也意味着还有跳跃 2.5w 东谈主上个月是" 0 开单"，差未几平均每 6 个销售，一个月身手卖出去一套房。

这让我看到了地产中介行业的狰狞近况，里面互异宏大，上限很高，下限也很低，能卖房的中介赚的一丝不比陆家嘴金融白领差，一直卖不出去的销售，就只可拿几个月的底薪然后走东谈主。

再到对应的门店方面，10 月共有 1252 家分行有房源成交，平均每家分行一个月卖出 5 套房，而甩抄本年 9 月，该平台官方通告在上海一共有 2301 家门店，也即是门店单月的开单比例在 54% 傍边，还有 46% 的店没能开单。

同期也赫然了为什么当今中介平台荒诞推租借业务，毕竟每个月要付这样多的工资还有门店房钱，濒临宏大的资本压力，卖房开单扼制易，租房市集也康庄大道。

04

这份数据还有个很非常念念的场地，即是区别于市面上世俗的纯价钱往复身分，每一套成交的屋子王人有我方的分数。

在中介眼中，屋子王人是分"三六九等"的，满分 10 分，将不临幸源分为＞8 分、7-7.9 分、4-6.9 分、＜4 分，评分递次不错约莫参考如下：

图源：真叫卢俊

从房宅基本属性、价钱竞争、房主丹心度等多维度打分，成交的 6000 多套屋子中，这 4 个分数辨别对应占到的比例为 62.63%、15.02%、21.59% 和 0.76%。

高分房源能得到更多的曝光，中介更多的带看，也就意味着更容易成交。

图源：真叫卢俊

带看数据方面，这些房源平均成交前 7 天的带看量达到 6.5 个，平均前 15 天的带看量达到 13.5 个，也即是基本每天王人有 1 个意向买家上门看房，有了无数的带看基础，身手达到快速成交，

05

咱们不错看到，新址之外，通盘这个词市集如故存在无数潜在的二手房主谈主群，随着全市二手挂牌量来到 23 万套的新岑岭，房源越来越多，客户越来越少，摆在每个卖家眼前的问题即是怎么快速卖房，而每个买家在想怎么买到高性价比的房源。

通偏激部中介的销售数据，这份终点特殊的样板，考察到了议价空间、成交周期、中介佣金再到房源评分、带看量等等，这一系列具体的数据王人随市集变化而变化，遑急性扼制小觑，这些小切口的后头，也呈现出当下楼市真的凿情况。

本文来自微信公众号"真叫卢俊"世博体育(中国)官方网站，作家：远山，36 氪经授权发布。